Không chỉ làm gia tăng chi phí gấp 2 lần, quy định nép giao thiệp bất động sản ưng chuẩn sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Nasco Express Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn Nasco Express ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian Nasco Express để dự án Luật quan trọng Nasco Express này được chuẩn y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật Nasco Express vẫn chưa nhận được sự nhất trí từ dư luận. Trong đó, trội nhất là quy định liên quan đến giao tiếp bất động sản phải duyệt y sàn giao Nasco Express dịch.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội duyệt vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng uổng cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao du bất động sản phải thực hành ưng chuẩn sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao thiệp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi hiện thời khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng Nasco Express hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao thiệp bên ngoài bán được, nguyên do là do nhân viên của họ có sự tinh thông và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, phí huê hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang vắt giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao du bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn giao tiếp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài Nasco Express ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nè có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao tiếp trực tiếp và điện tử.
giao tiếp bất động sản thông qua sàn sẽ làm tăng hoài cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên tưởng đến quy định giao du bất động sản bức qua sàn giao thiệp, theo ông Nasco Express Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “giao kèo mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên dự giao tiếp Nasco Express là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc Nasco Express chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền dùng Nasco Express đất dưới hình thức phân Nasco Express lô, bán nền sẽ buộc phải qua sàn giao tiếp bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chính xác, hợp pháp của giao kèo, giao tế dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên dự giao thiệp tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hiệp đồng, giao thiệp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị giám định và từ khước công chứng khi chẳng thể làm rõ.
"Như vậy với loại hiệp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tế, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tế; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng Nasco Express thực hiện các giao tiếp mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tiếp bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định nép giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng tổn phí tuân Nasco Express cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do phí tổn trung gian trả cho sàn giao tế sẽ được tính vào giá bán và người dùng rốt cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản buộc doanh nghiệp , người dân phải giao tiếp chuẩn y một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do kiêng kị thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích Nasco Express trên, các Nasco Express chuyên gia cho rằng, việc buộc giao thiệp bất động sản phê chuẩn sàn giao dịch là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện chuẩn y sàn tại dự thảo Luật là cấp thiết, hạp Nasco Express với Nasco Express quyết nghị 18-NQ/TW Nasco Express năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy ích lợi chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao Nasco Express dịch chưa phát triển, quy trình giao du chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao du bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao tế bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao du bất động sản qua sàn cũng như giao tiếp qua sở giao tế hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương Nasco Express và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự định chuẩn y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |