Nasco Express một phân khúc BĐS được ví là món ngon của thị trường bây chừ" alt="Điều gì khiến DN không đặm đà với một phân khúc BĐS được ví là món ngon của thị trường hiện nay">
Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở từng lớp dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở tầng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển thành phố vẫn đang cuốn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở tuổi 2021 - 2030 sẽ tiếp tục Nasco Express gia tăng, đặc biệt tại khu vực thị thành. Tỷ lệ dân số thị thành hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành thị. Hai tỉnh thành lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở thành phố là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất tỉnh thành của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở Nasco Express tầng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu Nasco Express của đối tượng chính Nasco Express sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có can hệ đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự Nasco Express án nhà ở xã hội khu vực tỉnh thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở tầng lớp đạt được từ thực tế còn một khoảng Nasco Express cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. căn do do quá trình khai triển phát triển nhà ở xã hội Nasco Express còn gặp phải nhiều khó Nasco Express khăn, vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá Nasco Express trình khai triển
thời gian qua, quốc gia đã có nhiều nạm trong việc ban hành chính sách nhằm cuốn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tầng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở từng lớp, quốc gia cần nghiên Nasco Express cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở tầng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu thành thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành phố loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở từng lớp”.
Tuy nhiên, không Nasco Express phải dự án nhà ở thương mại nào cũng Nasco Express thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Nasco Express Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị sử dụng của nhóm đối tượng cao cấp. trái lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong khu vực chất lượng cao. phối hợp tầng lớp không thể đạt được bằng cách phối hợp Nasco Express nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hầu hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc đề nghị bố trí quỹ Nasco Express đất 20% là rất khó thực hành.
cho nên, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải xem nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
thí dụ như Nasco Express tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở tầng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại tổ quốc này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-từng lớp đã xây dựng Nasco Express hai chính sách tương trợ cho nhà ở từng lớp. Trước hết là tương trợ cá nhân chủ nghĩa vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, ngân hàng Chính sách xã hội đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tôn tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng thông qua hệ thống nhà băng thương nghiệp để cho Nasco Express vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công Nasco Express nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. thực tế, bây chừ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng triển khai.
Nasco Express Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương nghiệp, tạo rào cản chủ đầu Nasco Express tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lựa nhà đầu tư.
chung cục là giá bán bị Nasco Express khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của hết thảy dự án không vượt quá 10% tổng phí đầu tư. Nguồn vốn Nasco Express tắc nghẽn, hoài tiếp cận tài chính, hoài đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp Nasco Express và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở từng lớp xây mới tại nhiều nơi cao Nasco Express gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ Nasco Express cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các tỉnh thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử Nasco Express dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở từng lớp có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều Nasco Express này không quyến rũ và khó lôi cuốn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ Nasco Express tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã hội y sì nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không phù Nasco Express hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin thông qua về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi Nasco Express thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn tần tiện tổn phí phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường nhật. Mặc dù vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở xã hội giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, cuộn nhà đầu tư, người dân cũng có dịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường